Saint-Planchers Porte de la Baie du Mont Saint-Michel

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Z.A.C Présentation du projet

ZAC multisite du bourg à Saint-Planchers

PRESENTATION DU PROJET : HYPOTHESES D’URBANISATION ET PROGRAMME PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS

Enjeux et objectifs du projet

Les objectifs de développement

  •  Le projet sera le support majeur du développement communal pour une dizaine d’années
  •  Un objectif de production de 20 logements par an ce qui fait une production totale de 220-240 logements sur 12 ans
  •  Le projet permettra d’atteindre l’objectif communal de 1850-1900 habitants d’ici 2022-2024
  •  Un objectif de diversité des formes urbaines et des formes d’habitat : des lots libres sur de plus petites parcelles répondant à la demande actuelle et une proportion en habitat individuel groupé, en petits collectifs ou en semi-collectifs plus importante pour répondre aux besoins de la ville de demain. Une partie de cette offre sera destinée à l’accueil de personnes âgées.
  •  Ce rythme et cette diversité permettront d’assurer les évolutions et la pérennité des équipements publics, notamment scolaires et de développer les commerces et les services dans le bourg.

Les enjeux urbains et paysagers

Organiser un développement urbain maîtrisé

  •  Créer des espaces publics conviviaux.
  •  Prolonger le tissu urbain central et y accueillir des nouveaux commerces ou services
  •  Traiter les nouvelles limites de l’agglomération par un urbanisme de qualité
  •  Assurer la mixité des fonctions urbaines (habitat, équipements, commerces, services) en favorisant une certaine densité
  •  Des lots libres sur de plus petites parcelles (300-400 m²)
  •  Des opérations d’habitat groupé pour l’accession ou de la location. Au plus près du cœur de bourg, celles-ci accueilleront des logements pour personnes âgées. Elles qualifient aussi l’espace public à des endroits clefs.
  •  Une offre d’habitat collective possible dans les opérations spécifiques plus denses en position centrale. Ces immeubles pourront accueillir des cellules en rez-de-chaussée pour développer l’offre de commerces et de services dans le bourg.
  •  Une densité urbaine plus importante (15 logements par hectare) respectant un des grands principes du développement durable et de la loi SRU : la gestion économe de l’espace.

Favoriser la fluidité et la sécurité des circulations

  •  Créer des liaisons entre les nouveaux quartiers et le cœur de bourg.
  •  Favoriser les liaisons piétonnes.

Composer un projet global respectueux des qualités paysagères et urbaines du bourg

  •  Intégrer les nouvelles franges urbaines au paysage (covisibilités) et gérer les liens nouveau quartier/campagne. Qualifier la silhouette urbaine notamment depuis le sud à l’approche de l’église.
  •  S’appuyer sur le paysage existant (vues sur l’agglomération, haies bocagères, vallons, entrées de bourg).
  •  Gérer les interfaces avec le tissu urbain périphériques aux architectures diversifiées.

Le projet urbain sera aussi l’occasion de créer un nouveau cœur de bourg traditionnel sur l’espace creux central (La Pommeraie) :

- En créant un tissu plus dense (petits collectifs)
- En amenant de nouvelles fonctions centrales (commerces et services, …)
- En qualifiant les espaces publics
- En créant un square de cœur de bourg bénéficiant à tous les habitants

  •  Favoriser les liens urbains : ne pas créer d’isolats/ permettre des relations avec le cœur de bourg, les quartiers périphériques (existant ou à venir), les pôles d’équipements (notamment scolaires et sportifs). Profiter de la proximité du centre pour créer une complémentarité et une émulation commerciale.
  •  Ouvrir l’espace Mairie et permettre son extension dans un aménagement global des espaces publics
  •  Créer un nouveau cimetière paysager et intégrer ses espaces de stationnement à l’aménagement d’ensemble.

Les enjeux physiques et environnementaux

Plusieurs contraintes physiques, naturelles et humaines ont été dégagées lors du diagnostic réalisé sur le périmètre d’étude.

S’appuyer au maximum sur la trame bocagère existante afin de conserver les talus et haies en place ayant de multiples rôles : paysager, hydraulique, brise vent. Il serait judicieux de planter des arbres et arbustes afin de renforcer leur rôle paysager à l’intérieur de la zone lotie.

Les arbres d’intérêts patrimoniaux (arbres remarquables) même isolés devront être conservés.

Préserver le vallon humide au sud de l’église qui joue (et jouera d’avantage dans le cadre de la ZAC) un rôle hydraulique et écologique en lien avec le vallon de l’Oiselière et les lagunes. Il aura aussi à terme un rôle d’espace vert du bourg et permettra aux habitants d’accéder aux espaces naturels du vallon.

Prendre en compte l’impact sur l’activité agricole (phasage de l’aménagement, mesures compensatoires, ....) Enfin, la gestion de l’eau sera un élément important dans la composition urbaine du projet urbain et de la ZAC, le principe est d’utiliser au mieux les potentialités du site en respectant la topographie du site qui définie la logique d’écoulement naturel des eaux de pluie et de profiter du potentiel des anciennes lagunes ayant servies à l’assainissement du bourg.

Les principes de conception pourraient alors être les suivants :

- Dimensionner les ouvrages pour une pluie de fréquence décennale en intégrant des marges de sécurité.
- Utilisation maximale de rétention par des noues, des zones tampons suffisamment larges et faible en profondeur dans la conception du projet.
- Utiliser les éléments naturels existants pour intégrer harmonieusement les ouvrages au paysage (ruisseaux, étangs).
- Réaliser des réseaux de collecte à ciel ouvert, moins coûteux, plus esthétique et plus pertinent sur le plan hydraulique.

Présentation des grandes options urbaines et architecturales du projet Programme prévisionnel des constructions

Le projet de la ZAC multisite du bourg présente une dominante résidentielle à laquelle s’ajoute une opération immobilière visant à accueillir des commerces de proximité en rez-de-chaussée, la réalisation de nouveaux espaces publics dont un square partagé par tous qui animera le cœur de bourg et la mise en place d’emprises foncières pour le renforcement ou l’implantation d’équipements publics ou d’intérêt collectif (extension de la Mairie, nouveau cimetière)

Ce programme et sa mis en œuvre urbaine dans le cadre de la réalisation de la ZAC se conféreront à la charte d’objectifs environnementaux qui a été élaborée lors de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme.

Le programme des logements

Le programme de logements a été établi dans le souci d’assurer le renouvellement mais aussi l’accroissement de la population et d’assurer un équilibre dans la pyramide des âges. La programmation finalement retenue consiste en la construction d’environ 220-240 logements, dont la construction s’étalera sur 12 années environ, et répartis de la manière suivante :

- Environ 100-120 lots individuels libres de moyenne et grande tailles
- Environ 40-60 lots individuels libres denses
- Environ 30-50 logements individuels groupés
- Environ 30-50 logements collectifs ou semi-collectifs dans des opérations qui prolongeront la morphologie du centre bourg.

Comme le montre le paragraphe suivant, des nouveaux immeubles accueilleront des commerces et des services.

La ZAC dépassera de manière opérationnelle l’objectif de densité urbaine minimal inscrit dans le PADD du PLU : 15 logements par hectare ce qui correspond aux objectifs du SCOT en cours d’élaboration.

Sur la programmation globale des logements, une proportion minimum de 20% de ces logements aura une finalité sociale. Cette programmation intégrera les différentes formes de logements sociaux (PLUS, PLS, Pass Foncier, PSLA). Dans cette proportion, une offre de logements adaptées aux personnes âgées et handicapées pourra être prévue.

Le programme de développement commercial du cœur de bourg Ce programme prévoit l’accueil d’une opération à vocation commerciale intégrée en cellules intégrées aux immeubles collectifs prolongeant la morphologie du centre bourg. Cet ensemble sera dons intégré à l’urbain, à sa morphologie et à son fonctionnement.

Les équipements de la ZAC

A ce programme d’habitat et de commerce s’ajoute l’aménagement des infrastructures partagées suivantes :

  • • Les voiries nouvelles qui desserviront l’urbanisation future au travers des différents secteurs de la ZAC
  • • La sécurisation des voies existantes au niveau des carrefours avec les voies nouvelles précitées
  • • La redéfinition des profils des voies départementales qui traversent le bourg et qui sont au contact des nouveaux quartiers, en concertation avec le service des routes du département. Les parties les plus centrales feront l’objet d’une attention très particulière afin de garantir la qualité et la convivialité du centre bourg.
  • • Les espaces publics, places, placettes qui pourraient prendre place dans certains secteurs pour assurer la qualité du cadre de vie et la convivialité des quartiers. Ces espaces publics comprennent notamment la création d’espaces publics dans le cœur de bourg, notamment autour de la Mairie et du pôle commercial.
  • • Un square de centre bourg, partagé par tous.
  • • Les dispositifs de régulation des eaux pluviales rendus nécessaires du fait de l’imperméabilisation des terrains (noues, bassins …) conçus en cohérence avec les objectifs environnementaux que ce sont fixés les élus.
  • • Un maillage complet de circulations piéton-cycle continues, confortables et lisibles dans le tissu urbanisé, afin de favoriser une manière plus durable de se déplacer à Saint-Planchers s’appuyant essentiellement sur une trame verte à préserver ou à créer. Ces circulations permettront d’accès vers les espaces ruraux et naturels qui ceinturent d’agglomération.
  • • Les espaces de stationnement suffisants liés au pôle commercial, à la Mairie et au nouveau cimetière

Enfin, la ZAC prévoit des réserves pour équipements publics ou d’intérêts collectif qui permettront à la commune :

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Z A C Schema


 D’étendre la Mairie, bâtiment et espace public  De créer un nouveau cimetière paysager et son espace de stationnement (ce dernier servira aussi à la Mairie)

Le projet visera les objectifs suivants en ce qui concerne l’habitat, les formes urbaines et la mixité sociale :

  • • Diversifier les logements en favorisant l’équilibre social dans l’habitat et une utilisation économe de l’espace
  • • Des propositions significatives de :
  • - Collectifs et de semi-collectifs
  • - Habitat individuel groupé
  • - Habitat individuel sur lot libre, mais avec plus de petits lots (300-400 m²) et des grands lots limités en taille
  • • Un objectif minimum de densité urbaine : 15 logements/hectares
  • • Un objectif minimum de 20 % de logements locatifs sociaux
  • • Prévoir une typologie pour La Pommeraie : commerce en RDC et logement à l’étage semi-collectif + individuels groupés - % de logements sociaux compris entre 15 à 25 %
  • • Organisation de la densité de manière harmonieuse autour d’espaces publics (espaces verts, places, …) et autour des centralités (cœur de bourg, pôle commercial, …)
  • • Assurer la diversité des fonctions urbaines (équipements, habitat, loisirs, activités économiques, équipements et espaces secondaires de proximité, …)
  • Le projet visera les objectifs suivants en ce qui concerne les déplacements, le stationnement et le traitement des surfaces :
  • • Réaliser des voies de desserte volontairement étroites (économie d’espace) afin de réduire la vitesse des véhicules et de partager les usages (voies mixtes, sans trottoir, estompant la séparation entre l’espace pour la voiture et l’espace pour les piétons)
  • • Privilégier la place du piéton dans l’aménagement des voies
  • • Développer les circulations douces (piétons-cycle) afin d’encourager à moins prendre sa voiture : itinéraires continus et sécurisés permettant de mettre en lien les activités, les équipements publics (écoles, pôle sportif, pôle loisirs), les commerces et les secteurs d’habitat, stationnements des vélos, éclairage adapté, signalétique, pédibus, …
  • • Organiser le stationnement de façon à rendre les parkings discrets, regroupés et intégrés dans leur environnement (regroupement en « poche », réduction en bord de voies)
  • • Favoriser l’emploi de matériaux perméables pour le revêtement des espaces de stationnement (il est possible pour cela de différencier les espaces circulés des espaces de stationnement proprement dits.

Le projet visera les objectifs suivants en ce qui concerne l’environnement, le paysage et la biodiversité :

  • • Respecter la nature et la qualité des sols en place
  • • Intégrer le quartier au paysage (topographie, franges urbaines, lien avec la campagne, vues importantes, …)
  • • Créer un lien social avec la nature : accessibilité pour la population (espace public naturel avec aménagements légers et chemins), vues vers l’espace naturel, mise en place d’outils pédagogique, …
  • • S’appuyer sur les dispositifs de gestion des eaux pluviales pour créer des espaces verts de qualité, au caractère naturel, et ouvert au public
  • • Choisir des plantations d’essences locales et définir des prescriptions et des recommandations pour les clôtures
  • • Typologie des espaces verts de la ZAC selon leur usage sur lequel se basera un plan de gestion différenciée : préservation de la biodiversité, réduction des pollutions (engrais, désherbants), temps et coûts d’entretien amoindris

Le projet visera les objectifs suivants en ce qui concerne la gestion de l’eau :

• Limiter au strict nécessaire les surfaces imperméabilisées • Utiliser au maximum des matériaux poreux et de revêtements non étanches • Stoker à la source de façon diffuse les eaux pluviales par la mise en place d’une combinaison de solutions techniques favorisant l’infiltration et la rétention • Privilégier la gestion aérienne (noues, bassins paysagers, …) et éviter les ouvrages techniques • Assurer la plurifonctionnalité et le caractère paysager (dont pentes) des aménagements à réaliser : aires de jeux, espaces pédagogiques, espaces verts plantés accompagnant la voirie, bassins paysagers participant à la composition d’un parc, … • Concevoir des espaces verts « sobres » en choisissant des plantations nécessitant un arrosage nul ou limité ou, à minima, ne nécessitant pas d’arrosage en période de sécheresse.

Le projet visera les objectifs en ce qui concerne les économies d’énergie :

• Intégrer le facteur climatique dans le plan masse en permettant une bonne orientation des bâtiments (majorité des bâtiments orientés sud pour l’ensoleillement, organisation des bâtiments évitant les ombres portées, prise en compte des vents dominants …) • Maîtriser la diversité des logements sachant qu’un logement en collectif consomme moins qu’un logement individuel pur (jusqu’à 50% en moins). Aller donc dans une logique de regroupement (mitoyenneté pour les logements individuels) • Recommander une performance énergétique minimale pour les bâtiments allant vers les normes de la règlementation thermique 2010 : Bâtiment Basse Consommation (50KWh/m²/an) et bâtiment passif. Se l’imposer pour les bâtiments publics • Hiérarchiser les niveaux d’éclairage de la ZAC afin d’optimise la consommation énergétique liée à l’éclairage public et mettre en place des systèmes d’éclairage public économes en énergie.

Le projet visera les objectifs en ce qui concerne la gestion des déchets  :

• Regrouper les points de collecte pour les ordures ménagères si l’aménagement du secteur le nécessite • Prévoir l’espace suffisant pour le tri dans les logements (cellier, abri, …) • Choisir les essences locales pour limiter l’arrosage et les déchets liés à la taille des végétaux • Limiter les apports et l’évacuation des matériaux, en minimisant les terrassements et en collant au maximum au terrain naturel • Favoriser une gestion propre des déchets de chantier • Chercher la réutilisation sur place des déchets (ex. utiliser les déblais de voirie pour la création de merlon, d’espaces verts, de terrains de jeu…)
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